Vrijstelling overdrachtsbelasting voor kopers onder de 35 jaar

Nr.: 02 | Geplaatst: 04.03.2021 | Laatst gewijzigd: 04.03.2021 | Auteur: Arjan Hoogenboom

Er is inmiddels al veel gezegd en geschreven over de wijzigingen in de tarieven van de overdrachtsbelasting die per 1 januari 2021 zijn ingegaan. In dit blog ga wat dieper in op deze wijzigingen en dan met name op de vrijstellingsregeling.

Algemene en verlaagde tarief overdrachtsbelasting
Het algemene tarief van de overdrachtsbelasting bedroeg tot en met vorig jaar 6%. Op woningen was het verlaagde tarief van 2% van toepassing. Het algemene tarief is per 1 januari 2021 verhoogd naar 8%. Het verlaagde tarief is vanaf 1 januari 2021 slechts nog geldig als je de woning als hoofdverblijf gaat gebruiken. Het verhoogde algemene tarief is vanaf dit jaar dus ook van toepassing op de koop van woningen door kopers die de woning niet als hoofdverblijf gaan gebruiken. Een woning aankopen om te verhuren – ‘buy to let’ – is dus flink duurder geworden.

Vrijstelling overdrachtsbelasting
Starters en jonge doorstromers op de woningmarkt kunnen vanaf 1 januari 2021 bij de aankoop van een woning echter gebruik maken van de vrijstelling overdrachtsbelasting. Zij betalen dus minder overdrachtsbelasting dan vorig jaar: van 2% gaan zij naar 0%. Hiervoor zijn wel een aantal voorwaarden:

1. De koper is een natuurlijk persoon, meerderjarig maar jonger dan vijfendertig jaar, en
2. De koper heeft nog niet eerder gebruik gemaakt van de vrijstelling, en
3. De koper verklaart schriftelijk en voorafgaand aan de juridische levering bij de notaris dat hij de woning – anders dan tijdelijk – als hoofdverblijf gaat gebruiken. Met andere woorden, je moet er zelf gaan wonen.
4. Vanaf 1 april 2021 geldt bovendien dat de koopprijs van de woning maximaal € 400.000 mag bedragen.

Voorbeeld vrijstelling overdrachtsbelasting
De wetgever heeft gekozen voor het gebruik van een objectief criterium – de leeftijd van de koper – om te bepalen of een natuurlijk persoon gebruik kan maken van de vrijstelling. Het is niet van belang of de verkrijger eigenaar van een woning is of is geweest. Hierdoor komen ook jonge doorstromers in aanmerking voor deze regeling, mits zij nog niet eerder gebruik hebben gemaakt van de vrijstelling. Indien de koper de woning aankoopt samen met zijn partner dan moet voor iedere koper afzonderlijk worden beoordeeld of deze in aanmerking komt voor de vrijstelling.

Stel, je bent 37 jaar en je koopt samen met je partner van 33 jaar een woning van € 450.000 waarbij de overdracht bij de notaris op 31 maart 2021 zal plaatsvinden. Bij de notaris verklaar je beiden dat je de woning anders dan tijdelijk als hoofdverblijf gaat gebruiken; je partner verklaart daarnaast dat ze de vrijstelling nog niet eerder heeft toegepast. Zelf kun je de vrijstelling niet toepassen, omdat je op de datum van overdracht 35 jaar of ouder bent. Jij betaalt in dat geval 2% overdrachtsbelasting over € 225.000 en dat is € 4.500. Jouw partner heeft echter wel recht op de vrijstelling en bespaart € 4.500. Zou de overdracht bij de notaris een dag later plaatsvinden op 1 april, dan vervalt de vrijstelling voor jouw partner aangezien vanaf 1 april geldt dat de maximale koopprijs van de woning € 400.000 mag bedragen.

In dit geval aan je partner de vraag of zij het voordeel wil delen met jou. ?

Bovengrens van € 400.000
Aanvankelijk was het niet de bedoeling om een bovengrens in te stellen voor wat betreft de maximale koopprijs van de woning. Echter, enkele partijen in de Tweede Kamer waren van mening dat er wel een grens moest komen omdat kopers die een ‘duur’ huis kunnen betalen een dermate hoog inkomen zouden hebben dan wel vermogend zouden zijn dat zij geen financiële steun nodig zouden hebben. Gezien het doel van de nieuwe wetgeving – starters en jonge doorstromers meer kans geven op de woningmarkt – een verdedigbare stelling. Echter, naar mijn mening heeft de wetgever onterecht een harde grens getrokken. Het was naar mijn visie beter geweest om van iedere euro vanaf € 400.000 de vrijstelling te laten vervallen. Dan was het relatieve voordeel bij een koopprijs boven de € 400.000 geleidelijk steeds kleiner geworden.

In de huidige regeling is er echter een harde grens getrokken die tot problemen kan leiden. Bij woningen rond de grens van € 400.000 zal er een marktverstoring optreden. Verkopers willen vanzelfsprekend de hoogste prijs, terwijl jonge starters en doorstromers zullen proberen om net onder de € 400.000 te blijven. Dit leidt tot constructies waarbij verkopers en kopers bijvoorbeeld allerlei roerende zaken hoog gaan waarderen, zodat de verkoopprijs net onder de grens uitkomt. Dit is voor de betrokken makelaars en notarissen een onwenselijke situatie, want het is de vraag of dit juridisch wel door de beugel kan.

Wat veel mensen bovendien niet weten is dat niet de koopprijs leidend is, maar de taxatieprijs. In de huidige markt is de taxatieprijs veelal lager dan de gerealiseerde koopprijs, maar bij een gestabiliseerde of dalende markt is dit wel degelijk een risico. Ik pleit dan ook voor een wijziging van de wet op dit punt.

Wil je meer informatie over dit onderwerp? Neem dan gerust contact met ons op. We vertellen je graag alles wat we weten.