Veranderingen voor kopers & huiseigenaren in 2023

Ook aan het begin van dit jaar vinden er veranderingen plaats die invloed hebben op de woningmarkt. Wij hebben de belangrijkste voor je op een rij gezet, zodat je precies weet waar je dit jaar rekening mee moet houden.

Algemene en verlaagde tarief overdrachtsbelasting
Het algemene tarief van de overdrachtsbelasting wordt verhoogd van 8% naar 10,4%. Het verlaagde tarief van 2% voor de verkrijging van een woning die voldoet aan het hoofdverblijfcriterium blijft ongewijzigd. Koop je een woning die niet aan dit criterium voldoet, dan wordt deze verkrijging dus belast tegen een tarief van 10,4%. Dit geldt ook voor ander vastgoed dan woningen, tenzij er sprake is van een met BTW belaste levering. De startersvrijstelling voor meerderjarigen tot 35 jaar blijft in stand en de woningwaardegrens wordt verhoogd van € 400.000 naar € 440.000. Met deze regeling hoeven kopers onder bepaalde voorwaarden geen overdrachtsbelasting te betalen bij de aankoop van een eigen woning. Meer over het kopen van een (eerste) eigen woning lees je op de pagina Kopen.

Schenken
Tot voor kort kon een persoon tussen de 18 en 40 jaar eenmalig per schenker een beroep doen op een verhoogde schenkingsvrijstelling van maximaal € 106.671,- te gebruiken voor de eigen woning. Deze vrijstelling gold voor één kalenderjaar en betrof een verhoging van de jaarlijkse vrijstelling. De vrijstelling gold zowel voor schenkingen in de relatie tussen ouder(s) en kind als voor schenkingen tussen derden. Deze zogeheten ‘jubelton’ is voor dit jaar verlaagd naar € 28.947 en wordt per 1 januari 2024 helemaal afgeschaft.

Schenkingen gedaan in 2022 kunnen nog over slechts twee jaar verspreid worden en schenkingen die dit jaar worden gedaan helemaal niet meer. Wat je nog wel mag doen is een gekregen schenking apart zetten en deze uiterlijk aan het einde van het tweede kalenderjaar volgend op het jaar van schenking besteden. Dit betekent dat het geld van een schenking dat je dit jaar ontvangt nog tot en met 31 december 2025 besteed mag worden aan de aankoop of verbouwing van een woning. Ouders kunnen er ook voor kiezen om hun kind eenmalig een bedrag van € 28.947 belastingvrij te schenken. Dit bedrag mag het kind vrij besteden, dus ook aan iets anders dan de eigen woning. Beide schenkingsvrijstellingen naast elkaar benutten mag echter niet. Dit betekent dat ouders dit jaar in totaal € 28.947 belastingvrij kunnen schenken aan een kind.

Maximale leennorm
Vanaf dit jaar kunnen geldverstrekkers het tweede inkomen van tweeverdieners volledig meenemen bij een hypotheekaanvraag. Vorig jaar was dit nog 90%. Voor verduurzaming kunnen woningeigenaren in 2023 (net als in 2022) extra lenen. Voor zonnepanelen kan bijvoorbeeld € 9.000 extra geleend worden en voor nul-op-de-meterwoningen € 25.000.

Nationale HypotheekGarantie (NHG)
Vanaf dit jaar stijgt de NHG-kostengrens voor woningen zonder energiebesparende voorzieningen van € 355.000 naar € 405.000. Voor woningen waarbij energiebesparende voorzieningen worden getroffen is de kostengrens 6% hoger en komt daarmee dit jaar te liggen op € 429.300. De te betalen premie (borgtochtprovisie) blijft 0,6% van de hypotheeksom. Voor de vraag welke voorwaarden en normen van toepassing zijn op de hypotheek geldt als peildatum de datum van het bindende aanbod van de geldverstrekker. De NHG-kostengrens geldt zowel voor aankopen als oversluiten. Het oversluiten van een lening zonder NHG naar een hypotheek met NHG is dus niet mogelijk als de woningwaarde boven de kostengrens ligt.

Hypotheekrenteaftrek
De hypotheekrenteaftrek wordt sinds 2020 versnel afgebouwd. Vorig jaar bedroeg deze nog 40%. Dit jaar is het definitieve tarief van 36,93% bereikt. Deze beperking treft alleen huiseigenaren die in de hoogste belastingschijf zitten met hun inkomen. De overige huiseigenaren kunnen de hypotheekrente aftrekken tegen hetzelfde tarief als waartegen hun inkomsten worden belast. De tariefsaanpassing geldt overigens niet alleen voor de hypotheekrente. Maar ook voor alle andere aftrekbare kosten voor de eigen woning. Zoals notaris- en advieskosten voor het afsluiten van de hypotheek en periodieke betalingen bij erfpacht.

Eigenwoningforfait
Het eigenwoningforfait voor woningen met een WOZ-waarde tot € 1.200.000 zakt dit jaarnaar 0,35%. Voor woningen vanaf dit bedrag zal dit jaar het forfait van 2,35% blijven gelden.

Wijziging stelsel box 3-belasting
Eind 2021 heeft de Hoge Raad geoordeeld dat de vermogensrendementsheffing in box 3 in strijd was met het Europees Verdrag voor de Rechten van de Mens. Van 2023 tot en met 2025 wordt daarom voor box 3 tijdelijke overbruggingswetgeving ingevoerd met een nieuwe rekenmethode voor het rendement op basis van de werkelijke vermogensmix van de belastingplichtige. Het kabinet streeft ernaar dit tijdelijke stelsel in 2026 te vervangen door een nieuw box 3-stelsel op basis
van het daadwerkelijke rendement.

Leegwaarderatio
De leegwaarderatio vermindert de waarde van verhuurde woningen voor box 3 van de inkomstenbelasting en de erf- en schenkbelasting omdat de belastingdienst ervan uitgaat dat een verhuurde woning soms minder waard is dan een niet-verhuurde woning. De leegwaarderatio wordt vanaf dit jaar ingrijpend aangepast. Wanneer de jaarlijkse huurprijs meer dan 5% van de WOZ-waarde bedraagt dan wordt het percentage van de leegwaarderatio verhoogd naar 100%. Daarnaast wordt de toepassing van de leegwaarderatio bij tijdelijke huurcontracten uitgesloten en geldt bij verhuur aan gelieerde partijen (bijvoorbeeld familie) een ratio van 100% waardoor de leegwaarderatio in deze gevallen in feite geen belastingverlagend effect meer heeft.

‘Wet opkoopbescherming’
Hoewel deze op 1 januari 2022 ingevoerde wet dit jaar geen wijzigingen kent is het goed om ook bij deze regeling kort stil te staan. Op grond van dit amendement op de Huisvestingswet 2014 hebben gemeenten de bevoegdheid om in hun huisvestigingsverordening (tijdelijk) gebieden aan te wijzen waarbinnen het verboden is om woonruimte zonder vergunning ‘aan een ander in gebruik te geven’. Deze aangewezen woningen zijn woningen in het goedkope en middeldure segment.

Het doel van de wet is tweeledig. Enerzijds om starters en mensen met een middeninkomen meer kans te geven op een koopwoning en anderzijds om de verslechterende leefbaarheid in wijken waarbij veel woningen worden opgekocht voor de verhuur te stoppen. Gemeenten mogen deze bevoegdheid dan ook alleen inzetten indien dit noodzakelijk en geschikt is voor het bestrijden van schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen of voor het behoud van de leefbaarheid van het betreffende gebied.

De gemeente Rotterdam heeft vorig jaar in zestien wijken de opkoopbescherming ingevoerd. In 2022 bedroeg deze € 355.000 en per 1 januari van dit jaar is de grens verhoogt naar € 405.000. De gemeente Capelle aan den IJssel heeft vanaf dit jaar ook opkoopbescherming ingevoerd in de wijken Middelwatering-Oost en -West, Oostgaarde-Noord, Schollevaar-Zuid en Schenkel. Ook hier bedraagt de grens € 405.000. In beide gemeenten gelden enkele uitzonderingen waardoor het toch mogelijk is om een vergunning te verkrijgen. Hierbij gaat het bijvoorbeeld om de verhuur aan familie of om tijdelijke verhuur, bijvoorbeeld als je zelf een tijd naar het buitenland gaat.

Verduurzaming
Het kabinet maakt dit jaar en volgend jaar in totaal 300 miljoen euro vrij voor het Nationaal Isolatieprogramma. Dit programma is een meerjarig programma om de isolatiewaarde van woningen te verbeteren. Door dit extra bedrag kunnen meer huishoudens hun woning energiezuiniger maken en daarmee natuurlijk ook besparen op hun energiekosten. De drempel om isolatiemaatregelen te nemen is verlaagd. Vanaf dit jaar is er al subsidie te verkrijgen bij het nemen van één isolatiemaatregel in plaats van twee. De hoogte van de subsidie is 15% bij één maatregel en 30% bij minstens twee maatregelen.

Geen BTW meer op aanschaf en installatie zonnepanelen
Het kabinet wil de administratieve lasten voor zonnepaneelhouders en de Belastingdienst verminderen en daarnaast investeringen in zonnepanelen stimuleren. Daarom zijn zonnepanelen vanaf dit jaar niet langer met BTW belast. Dit geldt voor woningen maar ook serres, aanbouwen, garages en zelfs vakantiewoningen.